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市场焦点:不动产投资移民会不会重开?

作者:LANCE  时间:12-13


市场焦点:不动产投资移民会不会重开?

2010年澳门贸易投资促进局共批准投资居留新申请3,173宗,其中购买不动产投资居留获批准申请个案共2,607宗。2007年,第二届行政长官何厚铧宣布暂停不动产投资居留政策,但此后楼价一直未有回落。这两年多来,除2008年上半年受金融海啸影响楼价急跌外,楼价总体处于上升状态。有业界人士预计,楼价今年将有15%升幅。同时,不断有消息称不动产投资居留政策会重开。风声鹤唳,似在为楼市再升温添加动力。

涨价元凶?

市场近期对楼市的关注点落在楼价以外,焦点是不动产投资居留是否重开。该项政策一直被视为澳门回归后推高楼市的元凶,所以市民对此十分关注,忧虑楼价会因其卷土重来而再被推高,更难一圆置业梦。

追溯不动产投资居留的历史因由,是澳葡政府为挽救1995年楼市低潮,推出不动产居留政策,投资下限为400万元,后虽将下限减至200万元,但反应仍欠佳。特区政府成立后,在2000年再将下限调低至100万元。2000年至2005年间,政府共接到7,939宗不动产投资居留申请,向27,589人批出居留权。2005年后,政府修订不动产投资居留申请条件,要求申请人必须具备高等专科学位,并在本澳银行有不低于50万元存款。当年,有10,193宗楼宇买卖成交,金额为57.59亿元,比1999年的11,039宗成交及总成交额59.29亿元还少。2001年,全年成交有27,016宗,总成交额145.97亿元。2004年金沙娱乐场开业,博彩业打破垄断局面,带动经济大幅上升,全年成交增至27,823宗。2007年暂停不动产投资居留,全年有32,250宗不动产交易,总成交金额为252.56亿元。

过往地产界人士多番表示,不动产投资居留政策的确有助楼市成交,高峰时期不动产投资居留的成交占总成交量一半甚至达六成,无疑达到了政府推出该项政策的目的——“消化空置楼”。

但坊间普遍认为,不动产投资居留政策推高了楼价。事实上,要吸引外资,首要条件是经济环境良好,能给予投资者信心。与回归前相比,金沙娱乐场开业产生了一系列连锁效益,由博彩业带动了旅游业、餐饮业等相关第三产业的发展,同时引发本地居民收入增加,产生本土对楼市的需求。与此同时,外地投资者受到这一良好经济气氛影响,建立了到澳门投资或落户的信心,继而带动外部市场需求。在内需、外需的共同作用下,楼宇成交量大为增加。

除此之外,澳门近年不断有本地和港资发展商推出罕有的豪宅项目,间接引发炒风。由于豪宅数目僧多粥少,炒家将目标转投到其余一、二手市场,也刺激了楼价。客观分析,不可全将楼价上涨完全归咎于不动产投资居留政策。

有可能重开不动产投资居留的消息传出,加上楼市已有复苏迹象,市场上有人欢喜有人愁。新任行政长官崔世安曾表示,不动产投资居留已完成阶段性任务,但他没有正面回应政府是否有意重开投资居留政策。他说:“每一发展阶段,社会有不同需求,很难简单断定不动产投资居留政策对还是不对,应从人口和投资移民政府等综合因素考虑,现在难以结论是否终止。”

据闻,特区政府今年会启动人口和移民政策的研究工作,制定配合人口政策的移民政策,为澳门引入优秀人才。一般认为,反映政府在移民政策上将会有别于过去的不动产投资居留,需待月中特首的施政报告揭盎。

投资居留政策中止后,该部份比例由香港买家弥补,随着近年本地买家购买力大增,对中、高价楼盘需求日增,楼市越来越不乏买家。地产业人士认为,不动产投资居留的原有政策已不合时宜,尤其100万元的不动产价值已不能适应现况,有必要提高入场门槛,将不动产投资居留物业价值单位提高至300万元,适应市场变化。

但是,当过去尺价维持在1,000-2,000元时,一个中小型单位成交价由30万元至70万元不等,100万元已属现在豪宅级,而不动产投资居若将入场门槛调高至300万元,会否引起另一场升幅,连同二手市场也被炒高呢?

业界估计,今年楼价会再15%。看来,今年的楼市将又是热闹的一年。不动产投资居留是否重开,月中自有分晓。


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